Mietminderung – welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Schimmel in der Wohnung, undichte Fenster oder eine nicht funktionierende Heizung. Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen können, gibt es gerade aus der Sicht von Mietern. Doch nicht alles, was vom Mieter als untragbar empfunden wird, darf mit einer Minderung der Miete geahndet werden. Und selbst bei schweren Mängeln können Mieter nicht einfach selbstständig die Miete kürzen oder die Zahlung komplett einstellen.

Die Grundlage für die Minderung der Miete

Die Maßnahme der Mietminderung basiert nicht auf mieterfreundlichen Ratschlägen, sondern steht schwarz auf weiß im Gesetz. Das Bürgerliche Gesetzbuch dient als Grundlage und der § 536 BGB gibt deutlich zu verstehen, dass die Reduzierung des Mietzinses möglich ist. Es muss generell ein Mangel bestehen, der die Nutzung der Wohnung einschränkt oder gar vollständig verhindert. So kann durchaus ein verstopftes Abflussrohr einen Minderungsgrund darstellen, da dieses zur mitgemieteten Einrichtung zählt. Besonders häufig kommen jedoch folgende Mängel in Betracht:

• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Lärm
• Heizungsausfall
• Einschränkungen durch Bauarbeiten, die den Umfang des Wohnraums einschränken (Balkonsanierung)
• Defekte Aufzüge, Beleuchtung

Ein gravierender Mangel, der keine zeitweise Mietminderung gerechtfertigt, sondern den Mietzins dauerhaft vermindern muss, ist die fehlerhafte Größenangabe der Wohnung im Mietvertrag. Zahlen Mieter für eine Wohnung, die laut Vertrag 80 Quadratmeter bemessen soll und die tatsächliche Größe liegt unter dem Wert, muss die Miete dauerhaft gesenkt werden.

Initiative ergreifen

Auch wenn die Mietminderung jedem Mieter vom Gesetz her zusteht, beschreibt eben dieses Gesetz Vorschriften, die der Mieter zu befolgen hat. Nach § 536c BGB hat der Mieter umgehend den Vermieter zu benachrichtigen, wenn ein Mangel entsteht, der das Gebäude schädigen kann. Beklagen Sie als Mieter beispielsweise den Ausfall der Wasserzufuhr und wird diese durch einen Rohrbruch im Keller beschrieben, kann der Vermieter Sie auf Schadenersatz verklagen, wenn Sie vom Rohrbruch wussten und nicht handelten.

Vor der Mietminderung gilt es nicht nur als fair, den Vermieter über die Gründe der angedachten Minderung zu informieren. Im Gegenteil – erst mit der Mängelanzeige gelangt der Mieter in den Genuss der Rechte. Die Anzeige sollte auch schriftlich erfolgen, wenn der Vermieter zuvor informiert wurde. Im Rahmen der Mängelanzeige sollte dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt werden, nach deren Ablauf die Miete gekürzt wird. Übrigens ist es immer sinnvoll, den Mangel auf Fotos festzuhalten oder sich anderweitig Zeugen zu beschaffen. Betrifft die angedachte Minderung der Miete eine Lärmbelästigung, ist ein Lärmprotokoll nützlich. In dieses werden die Uhrzeiten und das Datum der Lärmbelästigung rigoros eingetragen. Lärmprotokolle dienen unter anderem im gerichtlichen Verfahren als Beweis.

Die Vorgehensweise bei der Minderung

1. Mangel umgehend dem Vermieter melden. Dies erfolgt bei Schäden, bei denen Gefahr im Verzug ist, zuerst auf dem schnellsten Wege und im Nachgang schriftlich.
2. In der Mängelanzeige eine angemessene Frist setzen und ankündigen, die Miete nach Fristablauf zu kürzen. Es genügt jedoch nicht, zu behaupten, dass ein Mangel besteht. Jeder Mangel muss so sorgfältig wie möglich beschrieben sein.
3. Den Mangel fotografieren und gegebenenfalls bezeugen lassen. Ein Abzug der Fotos wird der Mängelanzeige beigelegt.
4. Rechtlichen Rat einholen

Lieber rechtlichen Beistand ersuchen

Das Thema Mietminderung ist heikel und ein einmal gestörtes Verhältnis zum Vermieter kann aus der Traumwohnung schnell einen Albtraum machen. Gerade bei Mängeln wie Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung besteht zudem die Gefahr, dass der Mieter an der Schimmelbildung Schuld trägt. Daher ist es nur sinnvoll, direkt nach der Mängelanzeige beim Vermieter, bei Schimmelbefall sogar vorab, umgehend einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Auch die Beratung beim Mieterschutzbund eignet sich zur rechtlichen Abklärung. Insbesondere fällt es Mietern bei Mängeln schwer, einen klaren Kopf zu behalten und sich weiterhin freundlich dem Vermieter gegenüber zu verhalten.

Das beste Verhältnis zum Vermieter wird durch eine Mietminderung gestört – selbst wenn diese gerechtfertigt ist. Bei kleinen Mängeln, die zwar einen Minuspunkt darstellen, jedoch keine Gefahr oder besondere Beeinträchtigung bilden, ist es ratsam, auf eine Minderung zu verzichten.

Die Höhe der Mietminderung

Die Mietminderung betrifft in den meisten Fällen ausschließlich die Kaltmiete. Nur bei besonders gravierenden Mängeln, zu denen ohnehin ein Rechtanwalt zurate gezogen werden sollte, kann unter Umständen die gesamte Mietzahlung eingestellt werden. Mit der Behebung des Mangels endet auch die reduzierte Mietzahlung.

Nicht jeder Minderung erweist sich als gerechtfertigt und besonders die Höhe der Minderung ist ein stetiger Streitpunkt. Für Laien ist die Definition der Schwere nur schwer erkennbar, zumal die Gerichte durchaus unterschiedlich urteilen. Es kann nur jedem Mieter angeraten werden, die Höhe der Mietminderung von einem Rechtsanwalt bestimmen zu lassen. Dieser kennt sich mit der Materie aus und besitzt die Erfahrungswerte, um eine gerechtfertigte Höhe herauszufiltern. Auch hier kann der Mieterschutzbund weiterhelfen.