Ratgeber und Tipps für den Alltag
Laut statistischem Bundesamt liegt die Mietpreiserhöhung in den letzten Jahren mit 1,2-1,5% in Deutschland regelmäßig unterhalb der Inflationsrate. Trotzdem ist mittlerweile eine große Diskussion darüber entbrannt, wie sich die zum Teil horrenden Mietpreiserhöhungen in den Großstädten dämpfen lassen. Den Hauptgrund für diesen Umstand stellen tatsächlich sehr extreme Preisentwicklungen in verschiedenen Stadteilen einiger deutscher Metropolen dar, denn dort liegen die Mieten mittlerweile ca. 30% über der Durchschnittsmiete in Deutschland. Hierbei stellt sich natürlich die Frage, ob solche Mieterhöhungen erlaubt sind oder ob es sich dabei bereits um unzulässige Steigerungen bis hin zum Mietwucher handelt. Im Folgenden möchten wir Ihnen aufzeigen, was Mietwucher ist und wieso die meisten Mieterhöhungen nichts damit zu tun haben.
Mietwucher – was ist das eigentlich?
Mietwucher ist ein Straftatbestand und wird in §291 StGB behandelt. Dort ist aufgeführt, dass ein Vermieter strafbar handelt, wenn er sich durch die Unerfahrenheit, die Zwangslage, erhebliche Willensschwäche oder das mangelnde Urteilsvermögen des Mieters Vermögensvorteile gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Dieser Absatz über Wucher im Allgemeinen und Mietwucher im Speziellen ist für einen Laien natürlich sehr abstrakt und wirft weitere Fragen auf.
Was ist ein auffälliges Missverhältnis zur Leistung?
In der Praxis wird davon ausgegangen, dass Mietwucher vorliegt, wenn die ortsübliche Miete um 50% überschritten wird (Siehe Palandt, § 138, Rn. 76). Dies allein reicht jedoch nicht, um dem Vermieter tatsächlich Mietwucher vorzuwerfen, der zudem mit einer Freiheitsstrafe von bis zu 3 Jahren (in besonders schweren Fällen bis zu 10 Jahre) und einer Geldstrafe belegt werden kann.
- Es muss in einem Sachverständigen-Gutachten nachgewiesen werden (Einzelfall) dass für den Vermieter das Missverhältnis subjektiv erkennbar war (siehe BGH, Az.: VIII ZR 190/03 vom 28. Januar 2004) und
- dass der Wohnraum in der gesamten Stadt (nicht nur in dem besagten Stadtteil) knapp ist (siehe BGH, Az. VIII ZR 44/04). Nur dann kann von einer Zwangslage des Mieters ausgegangen werden.
Wenn der Mietwucher nachgewiesen wird – Rechtsfolgen
Themenwelt Mietpreise:
Sollte dem Vermieter tatsächlich Mietwucher nach §291 StGB nachgewiesen werden, kann dieser mit einer Freiheitsstrafe und einer Geldstrafe belegt werden. Ferner ist der Mietvertrag als sittenwidriges Geschäft nach §138 BGB nichtig und der Mieter muss den erhöhten Mietzins nicht bezahlen.
Trotzdem kann der Mieter die Mietsache weiterhin nutzen und sogar die Miete komplett kürzen, bis die Mietzahlungen das ortsübliche Niveau wieder erreichen. Der Vermieter darf den Mieter während der Mietkürzung zudem nicht kündigen.
Fazit
Mietwucher lässt sich heute nur sehr schwierig nachweisen. Die deutlich zu hohe Mietforderung reicht allein nicht mehr aus, sondern Sie müssen als Mieter stets auch ein Sachverständigen-Gutachten anfordern, um den Straftatbestand zu beweisen. Der Nachweis einer Mietpreisüberhöhung nach §5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) mag noch etwas einfacher zu beweisen sein, jedoch stellt der BGH mit seiner neuesten Rechtsprechung auch hier sehr Hürden auf. Trotzdem sollten Sie Mieterhöhungen generell von einem Anwalt oder dem Mieterschutzbund prüfen lassen, da diese trotzdem unzulässig sein können und sich dann rückgängig machen lassen.
